публикации

22.01.2019

«Квадратная» арифметика

Вместе с экспертами определяем адекватную цену на квартиру.

Перед продажей недвижимости каждый задумывается, сколько попросить за нее, чтобы и продать быстро, и не продешевить. Сайт «Волга-Инфо» выяснял у тольяттинских риелторов, как «нащупать» адекватную цену на квартиру, чтобы она побыстрее нашла покупателя.

Почему не продается

Когда условия на рынке недвижимости диктует покупатель, взвинчивать ценник не получится да еще придется готовиться к торгу. Насколько удачно хозяин квартиры определил ее цену, выясняется довольно скоро. Как отметили эксперты, ценовой фактор сегодня стал определяющим при покупке жилья, и первыми вымываются с рынка дешевые лоты, остальные ждут своей очереди. В среднем срок экспозиции стандартной квартиры составляет один месяц, нестандартный объект может прождать нового хозяина и полгода. И если срок ожидания затянулся, самое время проанализировать свои запросы — а вдруг дело все-таки в цене?

«Назначая цену на квартиру, люди ориентируются на ту сумму, за которую они купили недвижимость, прибавляют к ней потраченное на ремонт и даже выплаченные проценты по ипотеке, — замечает Виктория Колясникова, руководитель офиса АН „Глобал Недвижимость“ в Центральном районе. — Поймите, сто процентов вложенных в квартиру средств не окупится. Случалось так, что люди покупали жилье на пике цен, а теперь вынуждены продавать на сотни тысяч дешевле — переезжают или не могут дальше тянуть ипотеку. Но если семья расширяется, для нее ситуация на рынке как раз подходящая, ведь доплата за квартиру большей площади минимальна».

«Представьте, что вы купили вещь и, поносив, продаете. Вы продадите дороже, чем сами заплатили? Так же и с квартирой, — говорит Владимир Мурзаев, директор АН „Индекс“. — Если вы вложили миллион в благоустройство жилья и при продаже „отбили“ половину, вам повезло. Максимум к вам вернется 30% вложенных в квартиру средств, не больше. А вот если переоценить объект, он просто не продастся, даже если рынок тому благоприятствует».

«Люди часто разводят руками, мол, не получается продать квартиру, — говорит Любовь Василика, директор АН „Солнце“, президент Тольяттинской гильдии риелторов. — Вроде все сделано правильно: назначили среднюю цену, информация в базах обновляется, покупатели приходят поглазеть. И никто не покупает! Разберемся, как люди определяют стоимость своей квартиры. К примеру, квартиру купили несколько лет назад за 2,5 миллиона, вложили в ремонт еще 500 тысяч. Сейчас цены ниже, и за 3 миллиона квартиру не продать, но хочется потери сократить до минимума. Тогда собственники берут объявления, смотрят стоимость дорогих и дешевых похожих квартир, прикидывают среднее арифметическое и сверху накидывают пару сотен за свои потери. Им кажется, это средняя цена. Но они не учитывают, что объявления — это „хотелки“, реальная сумма сделки, как правило, меньше. И даже если продавец назначил среднюю по рынку цену, состояние его квартиры может не соответствовать притязаниям. Такое часто бывает. Лечится реальностью: люди приходят, смотрят и уходят, не торгуясь. Если готовый к продаже объект не продается, причины тут только две: неправильная цена или отсутствие рекламы (в том числе и отсутствие продающих фотографий). Если оба условия соблюдены, объект уходит за 2–3 недели».

Где эта улица, где этот дом

Для сокращения сроков продаж зачастую приходится маневрировать именно ценой. Однако универсальной формулы расчета адекватной цены на квартиру у риелторов не нашлось. Слишком много нюансов влияет на стоимость жилья — от местоположения дома до состояния стен и потолка. «Стоимость квартиры снижает состояние полов, санузла, потолков, старые деревянные окна. Сильно влияет на цену местоположение дома, расположение подъездных путей, величина парковки, — говорит Владимир Мурзаев. — Так, редко идут за квартирами на улицы 50 лет Октября, Победы, Чапаева, Новопромышленную… Но решающей при определении цены я бы назвал планировку квартиры. Скажем, двухкомнатная квартира новомосковской планировки неслучайно дороже ташкентской „двушки“. Она удобнее; в одном подъезде девятиэтажного дома меньше жильцов, чем в шестнадцатиэтажке, а значит, меньше нагрузка на лифт. Второй по важности фактор — состояние квартиры. На третьем месте — инфраструктура. Например, Автозаводский район интересен тем, что каждый квартал здесь спроектирован как минигород, чтобы жители могли удовлетворять основные потребности, не покидая его пределов. Но с годами приоритеты меняются, и теперь горожане все чаще отказываются от инфраструктуры „у дома“ в пользу удобства самой квартиры. И хотя дома старого фонда действительно строились качественно, они устарели. Сейчас людям мало шестиметровой кухни и поэтому новостройки с их улучшенными планировками раскупаются хорошо».

«Обременение в виде ипотеки тоже может снизить стоимость квартиры, поскольку не каждый захочет связываться с длительным банковским документооборотом, — говорит Виктория Колясникова. — Покупатели зачастую отказываются от залоговых квартир, если есть альтернативный вариант не в ипотеке. Как правило, ждать соглашаются клиенты с живыми деньгами на руках, но таких на рынке немного, да и большинство квартир сейчас под ипотечным обременением. Чаще всего покупатели рассчитывают взять кредит в банке, и их первоначального взноса не хватает, чтобы погасить долг по ипотеке собственников желаемой квартиры. Правда, некоторые банки все же идут навстречу и совершают сделку купли-продажи без снятия залога с квартиры. Но такое возможно, если собственник, выплачивающий ипотеку, и покупатель, желающий купить обремененную квартиру, являются клиентами одного банка».

Как повысить стоимость квартиры?

В отличие от голого бетона новостроек, в "подержанной" квартире можно первое время жить без ремонта. Поэтому люди стремятся купить максимально готовую для жизни квартиру, но при этом не переплатить. Если с расположением дома и парковкой на две машины ничего не поделаешь, то над «начинкой» квартиры можно и нужно работать. По мнению риелторов, предпродажная подготовка жилья если и не окупит вложенные деньги, то хотя бы ускорит процесс продажи.

«В кризис квартиры продаются медленнее, чем в спокойные „денежные“ времена. Но это решаемо. Основная рекомендация для ускорения продажи квартиры — повысить ее ликвидность, — утверждает Любовь Василика. — Практика показывает, что есть несколько простых способов влюбить потенциальных покупателей в их новый дом. Как театр начинается с вешалки, так и родной дом начинается с придомовой территории — двора, подъезда. Свалка у подъезда вряд ли произведет хорошее впечатление на покупателя. Постарайтесь инициировать ее уборку через управляющую компанию. Если не получается убрать большие завалы, прикройте их строительной пленкой или старой простыней — чем-то, что закроет это вопиющее безобразие. Подметите „пятачок“ у подъезда. Если ваш подъезд мылся в последний раз месяц назад, вооружитесь веником и тряпкой — приведите его в порядок. И сама квартира, и дорога покупателя к новому дому должна быть чистой — это психология».

Замыленным взглядом

Хозяин квартиры внутренне привязан к ней, и уж если решился продавать — то подороже, отмечают опрошенные сайтом эксперты. «Чтобы оценить свою квартиру адекватно, собственнику нужно обойти и увидеть своими глазами 10–15 аналогичных объектов, — говорит президент ТГР. — Да, он может сделать выборку по цене на сайте недвижимости, посмотреть фото, но все равно не получит истинной картины. Дело в том, что многие агентства пользуются услугами профессиональных фотографов, что позволяет размещать очень качественные фотографии. Красивая картинка не всегда отражает реальность. К примеру, фотография не передает качество пола и потолка, поэтому смотреть нужно своими глазами. В силу занятости человек осмотреть все объекты не в состоянии, поэтому люди пользуются услугами риелторов, которые такие квартиры видели, продавали и знают, сколько они стоят».

«Любой склонен переоценивать как состояние своего жилья, так и его конечную стоимость, — считает Владимир Мурзаев. — Находясь в привычной обстановке человек теряет способность оценивать квартиру объективно. Он смотрит замыленным взглядом, и может не придавать значение очевидным дефектам, которые, тем не менее, влияют на стоимость. В этом случае риелтору нужно взглянуть на объект глазами покупателя, правильно расставить акценты и обратить внимание продавца на недостатки. А это непросто. Не каждый готов услышать о реальных недостатках квартиры, пусть даже многие дефекты легко устранимы. Да, собственник и сам может оценить жилье перед продажей, но это будет непросто. Опытным путем он придет к адекватной цене, но при этом потеряет время и может приобрести много негативного опыта».

Как отметили риелторы, им и самим приходится прибегать к помощи профессионалов. Участие оценщика необходимо в ипотечных сделках, а также при определении стоимости нестандартных объектов, аналогов которым нет на местном рынке. Средняя цена на услуги такого приглашенного специалиста составит 2–3 тысячи рублей.


Наталья Никонова

X