Тольяттинские застройщики предсказывают рост цен на новые квартиры

1
Защитят от долгостроя


Нынешним летом многое изменится для тех, кто планировал приобрести недвижимость на стадии строительства. Деньги за квартиру покупателю придется передавать теперь не напрямую застройщику, а класть в банк на специальный счет, где они будут храниться, пока дом не достроят. Как нововведение скажется на квартирных ценниках в Тольятти?  И так ли выгодно будет покупать жилье задолго до сдачи в эксплуатацию, выяснял «Волга-Инфо».


Покупка жилья в строящемся доме - рисковое предприятие. С одной стороны, вложив деньги на этапе строительства, можно успеть приобрести квартиру подешевле, с другой — в случае банкротства строительной компании покупатель рискует остаться без денег и без квартиры. Попытки навести порядок в долевках, предпринимаемые в последние три года, в будущем должны дать покупателям жилья больше гарантий возврата средств, если застройщик вдруг не осилит строительство. С другой стороны, нововведения сильно усложнили жизнь строительным организациям, которым все время приходится нащупывать фарватер в быстром законодательном течении, а также самим покупателям квадратных метров, поскольку за предоставленные гарантии сохранности денег тоже придется заплатить.


С 1 июля финансирование новых объектов будет производиться через эскроу-счета, на которых накапливаются и замораживаются средства дольщиков. При этом банки сконцентрируют на себе финансовую составляющую — они будут предоставлять займы на возведение домов и контролировать расход средств, не допуская нецелевое использование.


Как сообщили «Волга-Инфо» в областном Управлении Росреестра, с начала 2017 года не все застройщики в Самарской области получили право привлекать деньги дольщиков на строительство жилья. А только те, что отвечают требованиям законодательства. Эксперты отметили, что продавать жилье на стадии строительства компания вправе, если отчисляет взносы в специальный фонд — Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Это правило действует для тех компаний, кто подал на госрегистрацию первый договор участия в долевом строительстве (ДДУ) после 20 октября 2017 года. С июля 2018 года начать "долевку" застройщик мог в двух случаях — если до момента регистрации первого ДДУ, предусматривающего передачу жилого помещения, он делает отчисления в компенсационный фонд либо размещает денежные средства дольщиков на эскроу-счетах.

«Во-первых, увеличился срок вывода объекта на продажу. Если раньше на это уходило не более месяца, то сегодня уходит до 3 месяцев, два из которых занимает согласование договора с банком. Во-вторых, с введением эскроу в 2 раза увеличился срок оборачиваемости капитала, денежный поток стал отрицательным. Средства от продажи квартир застройщик не видит, при этом погашение кредита, оплата текущих затрат происходят ежемесячно. Также у застройщиков происходит увеличение себестоимости строительства на размер издержек. По нашим оценкам, рост затрат может составить более 6%, соответственно вырастет и себестоимость жилья. Еще в прошлом году мы первыми в Татарстане начали работать с эскроу-счетами и, основываясь на собственном опыте, можем сказать: механизм действующий, но на данном этапе требующий дополнительной отладки. Прежде всего в части сокращения сроков работы с банками. Строящиеся дома комплекса „Южный Бульвар“ мы будем достраивать по старым правилам. Следующий новый дом будет реализовываться через систему эскроу-счетов. По этому вопросу мы как раз ведем переговоры с несколькими банками».
Искандер Юсупов

Заместитель генерального директора компании «Унистрой»
2
Поторопились достроить


Уже с июля в Тольятти все поданные на госрегистрацию ДДУ должны содержать условие о размещении денежных средств дольщиков на счетах эскроу. «Счет эскроу — это специальный счет, открываемый каждому участнику долевого строительства в уполномоченном банке для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета — участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в целях передачи банком таких средств застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу» — объясняет начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве по Тольятти Управления Росреестра по Самарской области Светлана Пузанова. Другими словами, строительная организация не получит денег до тех пор, пока не достроит дом и не передаст квартиру новому хозяину. Достраиваться без эскроу-счетов разрешили домам высокой степени готовности, а также объектам, готовым не менее чем на 30% и с покрытием долевыми договорами не менее 10% от общего количества помещений.


«В преддверии вступления в 2016 году изменений в федеральный закон № 214 (об участии в долевом строительстве — ред.) застройщики стремились зарегистрировать первые ДДУ по действующим на тот момент правилам, — комментирует ситуацию Светлана Пузанова. — Поэтому в 2016 году в Тольятти было зарегистрировано на 45% первых договоров участия в долевом строительстве больше по сравнению и с 2017-м, и с 2018-м. По итогам трех лет 2016 год был рекордным по регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве: за этот период было зарегистрировано 2430 договоров. В 2017 году таких договоров было зарегистрировано на 44% меньше. Вместе с тем в 2018 году снова наметилась тенденция увеличения спроса на „долевку“ в Тольятти: по сравнению с 2017 годом количество зарегистрированных ДДУ выросло на 13%. Вероятно, это связано с тем, что местные застройщики постепенно адаптируются к изменениям в законодательстве».


По словам эксперта, за последние три года по числу зарегистрированных прав дольщиков и застройщиков максимум достигнут в 2017 году — 4368 новых квартир обрели хозяев. Это обусловлено тем, что тольяттинские строительные компании торопились ввести объекты в эксплуатацию и поставить на кадастровый учет до конца 2016 года, а уже после нового года начали передавать квартиры новым хозяевам. В 2018 году количество прав дольщиков и застройщиков было зарегистрировано на 17,6% меньше, чем в 2017 году, но на 66% больше, чем в 2016 году, отмечает эксперт областного Росреестра.

«В настоящее время практически все застройщики, работающие на территории Тольятти, заключают договора участия в долевом строительстве с предварительной уплатой взносов в компенсационный фонд. Исключение составляет лишь одна компания, исполнение обязательств которой по передаче жилых помещений обеспечено ранее заключенным договором страхования гражданской ответственности застройщика в отношении строящегося многоквартирного дома в целом. Заключение ДДУ с размещением денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу на территории Тольятти пока не внедрено».
Светлана Пузанова
Начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве по Тольятти Управления Росреестра по Самарской области
3
Насколько подорожают квартиры в новых домах

По данным городской базы недвижимости «Волга-Инфо», в середине июня в Тольятти продавалось 685 строящихся квартир в 16 жилых комплексах по цене от 27 до 57 тысяч рублей за квадратный метр. Однокомнатную квартиру на этапе строительства можно было купить по цене от 833 до 2570 тысяч рублей, двухкомнатную — от 1469 до 4170 тысяч рублей, трехкомнатную — от 1952 до 9350 тысяч рублей, в зависимости от уровня комфорта и степени готовности дома.

«Изменения непременно повлияют на стоимость строящегося жилья — она вырастет, поскольку возрастает нагрузка на застройщиков. Насколько — трудно пока делать прогнозы. Возможно, банки повлияют на ситуацию за счет того, что компенсируют спрос на рынке снижением ипотечных ставок. Наш жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию, поэтому изменения нас не коснутся».
Владимир Румянцев

Руководитель отдела продаж ЖК «Альбатрос»

4

Перевод строителей на новый принцип взаиморасчетов с покупателями жилья, появление новых обязательств перед кредиторами не замедлят сказаться на ценниках квартир. Сами застройщики отмечают, что строить по новым правилам хлопотно. Некоторые заняли выжидательную позицию. Что касается кредитных организаций, которые будут предоставлять займы на строительство домов, — ставки до конца не известны. Так, ДОМ.РФ предлагает кредитование строительства объектов по ставке 3–12%, в зависимости от суммы на счетах эскроу. Предполагается, что процент по кредиту для застройщика будет снижаться по мере роста готовности объекта и наполнения эскроу-счетов деньгами дольщиков. Поэтому насколько подорожают квартиры в тольяттинских новостройках уже в ближайшие месяцы, можно только гадать.

«Цены вырастут пропорционально росту затрат девелопера. Во втором полугодии мы прогнозируем рост на рынке на 7–8%. Сократится количество застройщиков, которые не смогут конкурировать в новых условиях. С рынка однозначно уйдут недобросовестные строительные компании, которые не обладают достаточным кредитом доверия банков и клиентов. Банки просто не возьмутся их кредитовать. Следовательно, сократится и количество проектов.

Сам по себе переход на эскроу новых клиентов застройщикам не прибавит. Особенно учитывая, что он неизбежно повлияет на рост стоимости жилья. Однако тольяттинский рынок достаточно специфичен, я бы сказал, стабилен. Поэтому в ближайшие дни мы ожидаем всплеск покупательской активности со стороны того сегмента рынка, который готов к покупке жилья и стремится приобрести его по старым правилам и до резкого повышения цен. Большая часть квартир по нашему объекту в Тольятти, как и в Казани, реализуется на начальной стадии строительства. К моменту сдачи объекта у нас обычно остается 3–5% квартир, после ввода — не остается совсем. На сегодняшний день у нас нет ни одной непроданной квартиры в сданном доме. И это хороший показатель».
Искандер Юсупов

Заместитель генерального директора компании «Унистрой»
5



Наталья Никонова


X